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Wissenswertes über die Bewertungsmethoden

Verschaffen Sie sich hier einen Überblick, wenn Sie Ihre Immobilie(n) bewerten möchten.

  1. Der Transaktionspreis - was verstehen wir darunter
    Der sog. Transaktionspreis hängt mitunter von der Marktsituation, vom Verhandlungsgeschick, vom Marketing und nicht zuletzt auch vom Glück ab. Der effektive Transaktionspreis kann nicht vorhergesagt werden, aber eine gute Annäherung eines sehr wahrscheinlich erzielbaren Transaktionspreises ist möglich (Marktwert).
    In der Konsequenz muss der Schätzer wie ein Prophet den erzielbaren Marktpreis voraussagen. Und dieser sollte Ihrer Planung entsprechend zuverlässig sein!

  2. Grundüberlegungen zur Marktwertbestimmung, die Ihr Schätzer kennen sollte

    Der beste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von identischen Liegenschaften (analog Aktienmarkt).
    Der zweitbeste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von ähnlichen Liegenschaften (Vergleichswert, hedonische Methode).
    Der drittbeste Marktwert ist ein Marktwert basierend auf Annahmen und Modellrechnungen (Realwert, Ertragswert).

  3. Immobilienbewertungsmethoden in drei Klassen

    1. Realwerte
    = Marktwert
    Erstellungskosten
    - Altersentwertung
    + Landwert

    2. Vergleichswerte
    = Marktwert
    Transaktionspreis ähnlicher Liegenschaften

    Hedonisches Modell
    (hedonische Berechnungen beweisen sich in der Bewertung von Wohneigentum heute als Standard)

    3. Ertragswerte
    = Marktwert
    Summe der Barwerte der künftigen Nettoerträge

    Die Praktikermethode
    (oft und irrtümlich als Verkehrswert bezeichnet)
    Der Marktwert = Mischwert aus Realwert und Ertrag
    (Quelle: Fahrländer Partner Raumentwicklung)

  4. Grundzüge der hedonischen Theorie

    Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften (z.B. Erreichbarkeit, Aussicht, Grösse) die dem Bewohner einen Nutzen (z.B. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln etc.) stiften können.
    Für diese Eigenschaften und Kombinationen von Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen (implizite Preise).

    Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist (*1).

    Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas etc., sondern seinen Gesamtnutzen. Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt eine Transaktion zustande.

    (*1 Falls er in der Lage ist, diesen Preis effektiv zu bezahlen)







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